河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 河南省財政廳
關(guān)于印發(fā)《河南省住宅專項維修資金
管理實施細則》的通知
豫建〔2012〕76號
各省轄市、省直管縣房管局（房管中心）、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，財政局：
為了加強住宅專項維修資金的管理，維護住宅專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)建設(shè)部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財政部第165號令）精神，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、財政廳制訂了《河南省住宅專項維修資金管理實施細則》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結(jié)合建設(shè)部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》貫徹執(zhí)行。
二○一二年四月十七日
河南省住宅專項維修資金管理實施細則
第一章 總 則
第一條 為了加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)建設(shè)部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》），結(jié)合我省實際制定本細則。
第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的商品住宅（含與商品住宅相連的非住宅部分）、已售公有住房專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督適用本實施細則。
本細則所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造資金。
第三條 本實施細則所稱共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊、非產(chǎn)權(quán)式樓內(nèi)存車庫等。
共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、天線、共用照明、消防設(shè)施、住宅區(qū)的道路、綠地、景觀、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第四條 凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)建立住宅專項維修資金。住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。
第五條 省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳會同省財政廳負責(zé)全省住宅專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。
市、縣房地產(chǎn)管理部門會同同級財政部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。
各市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)成立住宅專項維修資金管理專門機構(gòu)，負責(zé)資金的歸集、管理和使用。
第二章 交 存
第六條 交納住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）的業(yè)主范圍按《管理辦法》第六條執(zhí)行。
第七條 商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%－8%。
各市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額，并適時調(diào)整。
第八條 出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項維修資金：
（一）業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的2%。
（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。
第九條 業(yè)主交存的維修資金屬于業(yè)主所有。
從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。
第十條 業(yè)主大會成立前，商品住宅和已售公有住房業(yè)主所交存的住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地市、縣房地產(chǎn)管理部門代管。
市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。
開立住宅專項維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。
第十一條 首期住宅專項維修資金交存時間按下列規(guī)定執(zhí)行：
（一）商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在簽署購房合同后30日內(nèi)，將維修資金存入住宅專項維修資金專戶，或者委托房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位代收存入專戶。
（二）由業(yè)主或維修資金管理部門委托房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位代收的，自代收之日起15日內(nèi)轉(zhuǎn)存到住宅專項維修資金專戶。
（三）未售出部分應(yīng)交的維修資金在辦理房屋初始登記時由開發(fā)建設(shè)單位先予足額墊交，待房屋售出時由開發(fā)建設(shè)單位足額扣回。
（四）公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起30日內(nèi)將提取的維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
第十二條 未按本細則規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。
第十三條 專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位及房地產(chǎn)管理部門代收的維修資金應(yīng)當(dāng)使用省財政廳統(tǒng)一監(jiān)制的住宅專項維修資金專用票據(jù)。
第十四條 住宅專項維修資金實行業(yè)主自主管理與政府代為管理的方式,鼓勵業(yè)主通過民主、協(xié)商的原則，實行業(yè)主自主管理。
實行業(yè)主自主管理的，應(yīng)召開業(yè)主大會，經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會負責(zé)專項維修資金的日常管理。代管單位應(yīng)當(dāng)自收到業(yè)主委員會申請30日內(nèi)，將該物業(yè)管理區(qū)域住宅專項維修資金有關(guān)賬目移交業(yè)主委員會。
未成立業(yè)主大會或者業(yè)主大會決定委托政府代為管理的，其維修資金由維修資金管理機構(gòu)代為統(tǒng)一管理。
已售公有住房提取的住宅專項維修資金由維修資金管理機構(gòu)負責(zé)管理。
第十五條 維修資金自存入維修資金專戶之日起按國家規(guī)定銀行活期存款利率計息，由代管單位與專戶管理銀行按年結(jié)存到戶。
第十六條 業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。
成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。
未成立業(yè)主大會的，續(xù)交的具體管理辦法由市、縣房地產(chǎn)管理部門會同同級財政部門制定。
第三章 使 用
第十七條 住宅專項維修資金應(yīng)當(dāng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)加強愛護住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備責(zé)任；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，承擔(dān)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護、養(yǎng)護管理。
第十八條 住宅專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主決策、方便快捷、公開透明、受益人和負擔(dān)人相一致的原則。
第十九條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營服務(wù)單位，為業(yè)主提供服務(wù)所發(fā)生相關(guān)管線和設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用不得從維修資金中列支。
商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備因?qū)I(yè)經(jīng)營服務(wù)單位施工損壞的應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀，其維修費用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。
第二十條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：
（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費用；
（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；
?。ㄈ?yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；
（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。
第二十一條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，按照《管理辦法》第二十條、第二十一條規(guī)定進行分攤，其使用按照以下程序辦理：
（一）制定方案
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)業(yè)主、業(yè)主委員會或者居民委員會意見及查看結(jié)果提出維修計劃建議，制定《維修和更新、改造方案》及相應(yīng)的維修預(yù)算（附件1）。
沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的由業(yè)主委員會提出使用建議，并在市、縣房地產(chǎn)管理部門指導(dǎo)下委托相關(guān)單位制定維修和更新、改造方案。
（二）業(yè)主確認
《維修和更新、改造方案》應(yīng)當(dāng)經(jīng)住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物面積三分之二以上，且占有相關(guān)人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過或書面同意，并在小區(qū)明顯位置進行公示，公示時間為7天以上。
（三）辦理備案
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位到項目所在地市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理專項維修資金使用備案。要件齊全的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在接件后3個工作日內(nèi)根據(jù)現(xiàn)場查看和有關(guān)資料作出使用決定。
辦理備案需提交下列文件：1.《維修和更新、改造方案》及維修預(yù)算；2.《業(yè)主大會或相關(guān)業(yè)主書面確認證明》（附件2）；3.《維修和更新、改造公示證明》（附件3）。
市、縣房地產(chǎn)管理部門自受理之日起5個工作日內(nèi)將維修和更新、改造工程款劃撥到該維修資金使用專戶，并按照相關(guān)業(yè)主所占建筑面積的比例制定《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》（附件4），按分攤清冊從相關(guān)業(yè)主個人賬戶中扣減。
（四）竣工驗收
工程竣工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主、業(yè)主委員會、施工企業(yè)、監(jiān)理單位對工程進行驗收，并簽署《維修和更新、改造工程驗收報告》。
（五）工程決算
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)單位按照工程量情況作出決算書，并進行公示，公示時間為7天以上。
第二十二條 住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會后的使用程序，按照《管理辦法》第二十三條執(zhí)行。
第二十三條 發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新、改造的，可由本區(qū)域業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主共同認定后直接提出維修資金使用申請，并辦理相關(guān)手續(xù)，其維修費用由本區(qū)域相關(guān)業(yè)主按各自擁有房屋建筑面積的比例據(jù)實分攤。
發(fā)生前款情況后，未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，市、縣房地產(chǎn)管理部門可以組織代修，維修費用從相關(guān)業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當(dāng)從公有住房住宅專項維修資金中列支。
第二十四條 住宅專項維修資金的管理費用在維修資金增值資金中列支，并與專項維修資金分賬核算。
第二十五條 在保證住宅專項維修資金正常使用的情況下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定購買國債。購買國債時應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。
利用住宅專項維修資金購買國債，應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主大會同意或經(jīng)專有部分占建筑物總面積的三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。
禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。
第二十六條 下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用：
（一）住宅專項維修資金的存儲利息；
（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；
（三）利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；
（四）住宅共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值。
第四章 維修資金的補交和續(xù)交
第二十七條 業(yè)主分戶帳面住宅專項維修資金余額不足首期交存額的30％時應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交已用部分。業(yè)主委員會或維修資金管理部門應(yīng)限定其時限，30日內(nèi)續(xù)交存入各市、縣維修資金專戶。
業(yè)主未按規(guī)定時限續(xù)交的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)書面通知其交納時限。逾期不交納者，業(yè)主委員會可依法申請仲裁或向人民法院起訴。
第二十八條 住宅專項維修資金的補交。
（一）維修資金補交范圍
凡在各市、縣行政區(qū)域內(nèi)，已建成且未交納維修資金的住宅小區(qū)（公有住房、單位集資房及個人已購商品房、經(jīng)濟適用房）均應(yīng)統(tǒng)一交存住宅專項維修資金。單位代收的維修資金都應(yīng)統(tǒng)一歸集到各市、縣住宅專項維修資金管理部門在專業(yè)銀行設(shè)立的專用賬戶。
（二）維修資金補交標(biāo)準(zhǔn)
在本細則實施前，各市、縣已建立維修資金管理辦法的按原辦法補交；未建立維修資金管理辦法的按本細則標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，由業(yè)主大會（未成立業(yè)主大會的由市、縣維修資金管理部門規(guī)定）決定一次性補交或逐年補交，但最長補交年限不得超過5年。
（三）維修資金補交方式
未交納維修資金或未按規(guī)定數(shù)額交納維修資金的購房人及公有住房售房單位，應(yīng)自本細則實施之日起到各市、縣維修資金管理部門核算并交存維修資金。具體補交措施由各市、縣房地產(chǎn)管理部門制定。
第五章 監(jiān)督管理
第二十九條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。
受讓人應(yīng)當(dāng)持住宅專項維修資金過戶的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。
第三十條 房屋滅失的，按照以下規(guī)定返還住宅專項維修資金：
?。ㄒ唬┓课莘謶糍~中結(jié)余的住宅專項維修資金返還業(yè)主；
?。ǘ┕凶》砍鍪蹎挝唤淮娴淖≌瑢ｍ椌S修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系，收交同級國庫。
第三十一條 市、縣房地產(chǎn)管理部門，應(yīng)當(dāng)每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：
?。ㄒ唬┳≌瑢ｍ椌S修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；
（二）發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況；
（三）其他有關(guān)住宅專項維修資金使用和管理的情況。
業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。
第三十二條 專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)每年至少一次向市、縣房地產(chǎn)管理部門及業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項維修資金對賬單。
市、縣房地產(chǎn)管理部門及業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復(fù)核。
市、縣房地產(chǎn)管理部門和專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。
第三十三條 住宅專項維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受同級審計部門的審計監(jiān)督。
第三十四條 住宅專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財政部有關(guān)規(guī)定。財政部門應(yīng)當(dāng)加強對維修資金收支財務(wù)管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。
第三十五條 住宅專項維修資金專用票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當(dāng)按照財政部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十六條 住宅專項維修資金未按規(guī)定統(tǒng)一交存到資金專戶的，房地產(chǎn)管理部門不予辦理預(yù)告登記、所有權(quán)登記和產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。
第三十七條 業(yè)主或使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)建設(shè)單位、公有住房原售房單位及相關(guān)單位之間就維修資金發(fā)生糾紛的，當(dāng)事人可以協(xié)商解決，也可以依法申請仲裁或向人民法院起訴。
第三十八條 產(chǎn)權(quán)式商業(yè)用房可參照本細則執(zhí)行。
第三十九條 本細則由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省財政廳共同解釋，自發(fā)布之日起施行。
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