河南省人民政府
關于完善住房供應體系加快發(fā)展
住房租賃市場的若干意見
豫政〔2016〕85號
各省轄市、省直管縣(市)人民政府,省人民政府有關部門:
為深入貫徹落實《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(國辦發(fā)〔2016〕39號)精神,深化住房供給側結構性改革,加快培育和發(fā)展我省住房租賃市場,更好地發(fā)揮住房租賃市場在增加住房供給、改善居民居住條件、推進新型城鎮(zhèn)化進程方面的積極作用,現(xiàn)提出以下意見。
一、總體要求
(一)指導思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會及中央城市工作會議、中央經(jīng)濟工作會議、省委城市工作會議精神,牢固樹立和貫徹落實創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念,以建立購租并舉的住房制度為主要方向,健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系,以解決制約住房租賃市場發(fā)展的突出問題為導向,降低房地產(chǎn)的投資屬性,增強住房的居住屬性,引導居民轉變住房消費觀念,積極培育住房租賃專業(yè)化企業(yè)及住房租賃新業(yè)態(tài)、新模式,有效增加租賃市場供應,促進住房租賃市場持續(xù)健康發(fā)展。
(二)基本原則。堅持政府引導,加強政策協(xié)同,注重政策引領性、針對性、可操作性,不斷完善體制機制,營造有利于住房租賃市場的政策環(huán)境;堅持市場主導,充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用,加快機構化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展;堅持以人為本,著力解決住房租賃市場存在的結構性矛盾,建立長期、穩(wěn)定、和諧的租賃關系,維護租賃當事人合法權益;堅持創(chuàng)新供給,注重供給側改革,鼓勵各地根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展和房地產(chǎn)市場發(fā)展情況,充分發(fā)揮自主性和創(chuàng)造性,科學確定發(fā)展住房租賃市場的目標、重點和政策措施。
(三)發(fā)展目標。到2020年,基本形成供應主體多元、經(jīng)營服務規(guī)范、租賃關系穩(wěn)定的住房租賃市場體系,基本形成保基本、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系,基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系,健全政府監(jiān)管、行業(yè)自律、主體誠信、社會監(jiān)督的住房租賃市場機制,推動實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標。
二、培育市場供應主體
(一)發(fā)展住房租賃企業(yè)。充分發(fā)揮市場作用,鼓勵各類投資者和自然人發(fā)起設立住房租賃企業(yè),通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源,提供專業(yè)、規(guī)范的住房租賃服務,提高住房租賃企業(yè)規(guī)模化、集約化、專業(yè)化水平,滿足不斷增長的住房租賃需求。住房租賃企業(yè)工商登記的經(jīng)營范圍可為住房租賃經(jīng)營服務、長租公寓、短租公寓等,按照《國務院辦公廳關于加快發(fā)展生活性服務業(yè)促進消費結構升級的指導意見》(國辦發(fā)〔2015〕85號)有關規(guī)定享受生活性服務業(yè)的相關支持政策。鼓勵住房租賃企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)和信息化技術開展租賃經(jīng)營,實現(xiàn)線上線下互動發(fā)展,提升服務質(zhì)量和效率。
(二)鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務。引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從傳統(tǒng)的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉變,支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務范圍,利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務;鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租庫存商品住房;引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作,發(fā)展租賃地產(chǎn)。
(三)規(guī)范住房租賃中介機構。充分發(fā)揮住房租賃中介機構作用,開展房源信息盡職調(diào)查,加強房源信息發(fā)布管理,規(guī)范租金、押金管理,提供規(guī)范的居間服務。建立健全服務標準體系,提高中介服務質(zhì)量,倡導誠信服務,不斷提升從業(yè)人員素質(zhì),促進住房租賃中介機構依法經(jīng)營、誠實守信、公平交易。
(四)支持物業(yè)服務企業(yè)開展住房租賃經(jīng)營。充分發(fā)揮物業(yè)服務企業(yè)在住房租賃信息采集和租賃服務方面的作用,有條件的物業(yè)服務企業(yè)可依法開展住房租賃經(jīng)營。對合法改造房屋用于出租的,物業(yè)服務企業(yè)應提供相應的便利。對違規(guī)裝修、違規(guī)合租等行為,物業(yè)服務企業(yè)應及時制止并向房屋管理機構和城市規(guī)劃部門報告。
(五)支持和規(guī)范個人出租住房。鼓勵個人依法出租自有住房,支持個人委托住房租賃企業(yè)和中介機構出租住房。規(guī)范個人出租住房行為,住房租賃合同期限內(nèi),出租人無正當理由不得解除合同,不得單方面提高租金,不得隨意克扣押金。承租人應按照合同約定使用住房和室內(nèi)設備設施,并按時支付租金。
三、增加住房租賃市場供應
(一)多渠道增加租賃房源。鼓勵政府、企業(yè)、社會團體、個人將擁有所有權、合法使用權或管理權并符合出租條件的房源自行出租,也可委托住房租賃企業(yè)、中介機構出租。
(二)鼓勵新建租賃住房。各地要結合住房供需狀況等因素,適時將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃,合理確定租賃住房建設規(guī)模,并在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排,引導土地、資金等資源合理配置,有序開展租賃住房建設。
(三)允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調(diào)整為居住用地,調(diào)整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執(zhí)行。允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設計規(guī)范改造后按間出租,改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設施,必須確保消防設施完好有效。鼓勵既有建筑按照設計規(guī)范及既有建筑節(jié)能改造相關規(guī)定進行改造后出租,享受國家和省既有建筑節(jié)能改造相關支持政策。具體的改建、改造管理辦法由各省轄市、省直管縣(市)政府制定。
四、完善公共租賃住房制度
(一)加大保障力度。提高保障性住房資源配置效率,實施廉租住房與公共租賃住房(以下簡稱公租房)并軌運行、統(tǒng)籌管理。加快在建公租房項目建設進度,盡快竣工分配,完成實物配租。
(二)進一步擴大保障范圍。擴大公租房保障范圍,將符合條件的在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的進城農(nóng)民、外來務工人員等非城鎮(zhèn)戶籍人口,新就業(yè)大學生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術人員,納入公租房保障范圍。各地要綜合考慮當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、收入水平和房價情況,合理確定住房保障標準。
(三)實施公租房貨幣化。推進公租房實物保障與租賃補貼相結合,在公租房完成實物配租后仍有保障需求的,應通過政府對公租房保障對象發(fā)放租賃補貼的方式解決。完善租賃補貼制度,結合市場租金水平和保障對象實際情況,合理確定租賃補貼標準。
(四)盤活公租房資產(chǎn)。公租房要首先滿足符合住房保障條件的家庭和個人的承租需求。在對保障對象實現(xiàn)應保盡保后,公租房仍有剩余房源的,為避免空置,可按市場租金標準面向社會出租,保證充分利用公租房資源。面向社會出租的租金,要按照公租房管理要求繳入國庫,實行收支兩條線管理。
(五)提高公租房運營保障能力。鼓勵各地政府采取購買服務或政府和社會資本合作模式,將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會化企業(yè)運營管理,不斷提高管理和服務水平。
(六)整合安置房資源。將滿足居民自住需求以外的安置用房進行統(tǒng)一規(guī)劃、建設,由集體經(jīng)濟組織或住房租賃企業(yè)統(tǒng)一承租后投放租賃市場,也可由政府以購買服務的形式,統(tǒng)一承租后用于住房保障。
五、加大政策支持力度
(一)完善住房租賃支持政策。各省轄市、省直管縣(市)政府要研究制定支持住房租賃消費的優(yōu)惠政策措施,引導城鎮(zhèn)居民通過租房解決居住問題。落實提取住房公積金支付房租政策,簡化辦理手續(xù)。非本地戶籍承租人辦理住房租賃登記備案后可按照《居住證暫行條例》(國務院令第663號)等有關規(guī)定申領居住證,享受義務教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務。有條件的地方可采取市場提供房源、政府發(fā)放補貼的方式,保障基本的住房需求,也可采取階段性、靈活性的政策措施,活躍住房租賃市場。各有關部門要積極開展管理創(chuàng)新,對住房租賃企業(yè)設立登記、住房租賃裝飾裝修、消防安全等方面的申請,要限時辦理有關手續(xù)。
(二)給予稅收優(yōu)惠。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構和個人,給予稅收優(yōu)惠政策支持。落實營改增關于住房租賃的有關政策,對個人出租住房的,按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅;對個人出租住房月收入不超過3萬元的,2017年年底前可按規(guī)定享受免征增值稅政策;對其他個人采取一次性收取租金的形式出租不動產(chǎn),取得的租金收入可在租金對應的租賃期內(nèi)平均分攤,分攤后的月租金收入不超過3萬元的,可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策;對房地產(chǎn)中介機構中的一般納稅人提供房屋租賃經(jīng)紀代理服務,適用6%的增值稅稅率;對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目,可以選擇適用簡易計稅辦法,按照5%的征收率計算繳納增值稅。對個人出租住房所得,減半征收個人所得稅;對個人承租住房的租金支出,結合個人所得稅改革,統(tǒng)籌研究有關費用扣除問題。
(三)提供金融支持。鼓勵金融機構按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則,向住房租賃企業(yè)提供金融支持。對開發(fā)建設并持有經(jīng)營租賃住房的企業(yè),政策性金融機構可比照保障房建設或棚戶區(qū)改造貸款優(yōu)惠條件發(fā)放長期低息貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工庫存商品住房用于出租經(jīng)營的,金融機構可給予流動資金貸款或房地產(chǎn)開發(fā)貸款展期支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品,探索開展房屋租金收益權質(zhì)押貸款業(yè)務。鄭州、洛陽等有條件的城市可自主開展房地產(chǎn)投資信托基金試點。
(四)完善供地方式。鼓勵各地盤活城區(qū)存量土地,采用多種方式增加租賃住房用地有效供應。新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的,出讓方案和合同中應明確規(guī)定持有出租的年限。
六、完善住房租賃管理體制
(一)落實地方責任。各省轄市、省直管縣(市)政府對本地住房租賃市場管理工作負總責,要根據(jù)本意見要求,研究制定具體的實施方案,加強住房租賃管理機構建設,充實人員力量,保障工作經(jīng)費,確保各項工作有序推進。要建立多部門聯(lián)合的監(jiān)管體制,明確職責分工,充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等基層組織作用,推行住房租賃網(wǎng)格化管理。加快建設住房租賃信息服務與監(jiān)管平臺,推進部門間信息共享。
(二)完善租賃管理制度。認真貫徹《河南省房屋租賃管理辦法》(省政府令第167號),嚴格落實住房租賃合同登記備案制度,加強住房租賃市場管理,規(guī)范市場行為,穩(wěn)定租賃關系。制定出租住房標準,規(guī)范住房租賃行為,保障住房租賃安全。省住房城鄉(xiāng)建設、工商部門要制定住房租賃合同示范文本,并推廣使用。住房租賃當事人經(jīng)登記備案的租賃合同或房屋租賃登記備案證明,視為承租人合法穩(wěn)定住所的證明。
(三)加強行業(yè)管理。住房城鄉(xiāng)建設(房產(chǎn))部門負責住房租賃市場管理和相關協(xié)調(diào)工作,要會同有關部門加強住房租賃市場監(jiān)管,完善住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構和從業(yè)人員信用管理制度,全面建立相關市場主體信用記錄,對嚴重失信主體實施聯(lián)合懲戒。公安部門要加強出租住房治安管理和住房租賃當事人居住登記,督促指導居民委員會、村民委員會、物業(yè)服務企業(yè)以及其他管理單位排查安全隱患。各有關部門要按照職責分工,依法查處利用出租住房從事違法經(jīng)營活動。
(四)促進行業(yè)自律。發(fā)揮行業(yè)自律組織作用,加強住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構和從業(yè)人員自律管理,加大對發(fā)布虛假信息、挪用占用租賃押金、違規(guī)租賃等行為查處力度。積極推進住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構信用評級工作,并向社會公示。
(五)加強宣傳引導。各省轄市、省直管縣(市)政府及有關部門要充分認識培育和發(fā)展住房租賃市場的重要意義,創(chuàng)新工作方式,加大宣傳力度,引導新聞媒體全面、客觀、公正地報道住房租賃市場情況,適應新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的新形勢和新要求,倡導住房先租后買、梯級消費、梯次改善的新理念,營造有利于培育和發(fā)展住房租賃市場的良好氛圍。
河南省人民政府
2016年12月29日